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A Abacus, em parceria com a Savills, acaba de lançar o relatório do Mercado imobiliário de 2013. Ficamos a conhecer os preços médios das habitações, escritórios e lojas, nas principais zonas da capital, assim como os principais edifícios que ficarão concluídos nos próximos dois anos. Ressalta deste estudo que a oferta continua a crescer… e isso é bom para a economia…
O Mercado imobiliário angolano continua o seu caminho rumo à maturidade”, dizem os autores do estudo da Abacus (em parceria com a Savills) relativo a Luanda. “É na capital que se continuam a centrar os principais pólos imobiliários de Angola, pese embora, o desenvolvimento de outras cidades como o Lobito, Benguela, Soyo, Cabinda ou Namibe”, justificam. Alguns constrangimentos, porem, mantêm-se.
Os analistas salientam os processos burocráticos e complexos (para se obter a inscrição nas Finanças e os registos prediais definitivos, por exemplo); a escassez de terrenos licenciados no centro da cidade; a insegurança juridical na transmissão da propriedade (especialmente terra); as limitações ao nível de infra-estruturas básicas (água, energia e saneamento) e a falta de planos de ordenamento do território e de planos directores para as cidades. Há, porem, factos positivos, como a redução do níumeros de construções anárquicas, o crescimento do financiamento bancário e, claro, o aumento da oferta que fez baixar os preços.
Tal oferta, acrescente-se já não é apenas dirigida às classes alta e média como sucedeu no passado, mas também às mais populares, devido às “novas centralidades”.
A propósito do aumento do número de imóveis, por muitos considerado excessivo (alguns temem que seja um prenúncio de “bolha imobiliária”), a Abacus sugere que “a ideia de que há excesso de imóveis e os produtos são caros — definitivamente errada no conjunto, certa em parte — tem influenciado negativamente o mercado”.
Recordam que um projecto imobiliário em Angola pode demorar de quatro a seis anos a ser concluído. Logo, qualquer alteração na conjuntura económica (interna ou externa) durante esse período pode ter uma influência decisiva nos resultados. E, como rezam os manuais de economia, quanto maior o risco, mais altos os preços.
Para justificar este ponto — excesso de oferta —, os autores opinam: “Muito se tem falado sobre dificuldades no escoamento de determinados imóveis. É um facto que o ritmo a que assistíamos — em especial no segmento de topo do mercado residencial — decresceu. É um segmento que terá pouco espaço para crescer, pois grande parte da procura já está satisfeita.”
Mas para ver o problema no seu conjunto, alertam, é preciso fazer uma análise detalhada que considere outros factores como as localizações, tipo de produto e o segmento em causa (escritórios, comércio, logística e industrial).
Começando pelo mercado residencial, os autores classificam-no como “bastante activo”, esperando-se para 2013 a entrada de cerca de 400 apartamentos novos no centro da capital. Alertam, porém, para um novo paradigma. “Há uma mudança comportamental da procura, quer da doméstica quer da internacional. Os compradores exigem ver e ‘sentir’ o produto final”.
mais clientes empresariais
Segundo os analistas da Abacus, o mercado residencial da Grande Luanda ainda tem limitações como a escassez de imóveis no centro da cidade e de soluções de crédito imobiliário para a emergente classe média angolana (a notável excepção é o projecto do Kilamba Kiaxi e a renda resolúvel). Existe, porém, alguma oferta para venda nos outros extremos: na classe média alta (no centro e Talatona) e no segmento baixo, patrocinados pelo Estado, como forma de reorganização do território (nas periferias).
No que se refere ao cada vez mais importante mercado de arrendamento residencial, Luanda caracteriza-se por uma clara falta de oferta de espaços adequados à procura empresarial. Já o mercado de guest-houses, que permite juntar os colaboradores num mesmo espaço, com serviços incluídos, mantém-se em alta.
Outra característica do segmento prende-se com a exigência dos proprietários em receber rendas antecipadas (6 a 12 meses) para contratos médios de três anos. Nos imóveis usados, é comum o inquilino ser responsável pelo pagamento de obras de remodelação, deduzindo-se nas rendas a pagar os investimentos entretanto realizados. Nestes casos, os proprietários pretendem, em regra, prazos de arrendamento curtos para que, findo o prazo do contrato, possam recolocar o activo no mercado por valores mais elevados.
Igual desfasamento, mas em sentido contrário, assiste-se no mercado de escritórios. A procura, sobretudo por parte de multinacionais que entraram recentemente no pais, é crescente. Mas o stock de edifícios construídos após os anos 80, é estimado (valores de 2013) em cerca de 1485 mil metros quadrados, dos quais cerca de 1135 mil ficam no centro da cidade e 175 mil em Talatona. Segundo os dados da Abacus, a vacancy rate (taxa de disponibilidade de imóveis) aproximada é de 4% (uma das taxas mais baixas do mundo), o que significa que haverá pouco mais de 40 mil metros quadrados de área disponível.
Comércio é segmento atractivo
Outro segmento com bom potencial de crescimento são os centros comerciais. Hoje, a oferta em Luanda é limitada a três investimentos, esperando-se nos próximos dois anos, a inuaguração de mais dois ou três. Outra novidade foi o surgimento de retail parks: o primeiro, (já aberto ao público) foi o Lobito Retail Park e está em projecto, o Luanda Retail Park, em Camama. Também as lojas de rua (desde que bem localizadas) continuam a ser uma alternativa a considerar. 
“Os consumidores sentem dificuldades em encontrar lojas de rua, em grande parte, devido à expansão das redes bancárias”. Ainda assim já possível encontrar nas principais ruas da capital, lojas de marcas famosas como a Parfois, Boss, Adidas, Nike, Lacoste, Porsche ou Porcelanosa. “Continua porem a assistir-se à particularidade que, ao contrário do que sucede noutros países, as lojas de rua, com algumas poucas excepções, têm valores de transacção – para arrendamento ou para venda – inferiors aos dos escritórios e, por vezes até aos da habitação”, argumentam.
Um outro segmento a imergir é o do imobiliário logístico e de armazenagem que, até ao momento, tem estado associado maioritariamente à indústria petrolífera (que opta por comprá-los, em vez de os arrendar). “A procura de armazéns tem crescido, em particular nas zonas de proximidade dos portos que são as grandes portas de entrada das mercadorias em Angola”.
Além da zona portuária, destacam-se as de Viana e Benfica e as estradas para Cacuaco e para Catete. Existem alguns projectos já edificados e outros em curso, tal como o Viana Logistics Park, que além da pequena indústria e distribuição, permitirão instalar grandes operadores logísticos. “Será correcto dizer que dos vários segmentos do mercado imobiliário, este é, provavelmente, o que se encontra num estado mais embrionário, oferecendo por isso, mais oportunidades”, prevêem.
FILIPE CARDOSO (Exame Angola)
