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Moradias inovadoras e inteligentes para o clima são comercialmente viáveis

Casas decentes podem ser construídas a um custo genuinamente alcançável para pessoas com baixa renda, embora sejam comercialmente viáveis ​​para desenvolvedores e investidores. O Dr. Andrew Jones e Donovan Storey examinam o trabalho de Reall, um inovador e investidor em moradias populares na África e na Ásia.

África está passando por uma rápida transformação económica e estrutural impulsionado por uma revolução urbana e uma classe média em rápido crescimento. No entanto, este potencial não pode ser realizado sem soluções para a falta de habitação a preços acessíveis e financiamento acessível no continente. Reall, um inovador e investidor em moradias populares, é o pioneiro em moradias urbanas de qualidade para africanos com baixa renda de uma forma comercialmente viável, climática inteligente e inclusiva.

O continente está passando por uma das mais profundas transformações demográficas da história. A população da África Subsaariana dobrou desde a década de 1990 e continua a crescer exponencialmente. Essa população também é cada vez mais urbana do que rural.

Com dois terços de todo o crescimento previsto para ocorrer em áreas urbanas, espera-se que o continente acrescente impressionantes 950 milhões de novos habitantes urbanos até 2050. Nessa época, mais de 100 cidades africanas abrigarão mais de um milhão de pessoas, também dando à luz para várias megacidades.

Essas mudanças explosivas estão promovendo uma nova África: jovem, moderna, digital e urbana. Muito tem sido escrito sobre a ascensão da África, mas a realização da transformação econômica não será possível sem investimentos substanciais e de longo alcance na infraestrutura inadequada e subdesenvolvida da região. Isso inclui uma necessidade urgente de moradias melhoradas, resilientes e acessíveis para as crescentes populações urbanas.

A pobreza habitacional é endêmica em muitas cidades africanas. Embora a urbanização seja o principal motor do crescimento econômico, muitas vezes ultrapassou a capacidade dos governos nacionais e municipais de administrá-la.

Isso contribuiu para a expansão, a falta de opções de moradia e infraestrutura e deu origem a favelas superlotadas, como as encontradas em Acra, Cidade do Cabo, Dar es Salaam, Kampala, Kinshasa, Lagos e Nairóbi.

Sem um novo ímpeto e inovações, o planejamento urbano deficiente e o investimento inadequado restringirão severamente a transformação da África e os dividendos do desenvolvimento derivados da urbanização.

O déficit habitacional da África Subsaariana é estimado atualmente em 60 milhões de casas e está aumentando. Isso exigirá um investimento de pelo menos US $ 600 bilhões, muito além da capacidade dos fundos públicos apenas.

Essa lacuna eleva os preços das moradias além do alcance de muitos, enquanto aumenta os custos de entrada no setor de moradias informais.Existe uma necessidade urgente de mudança. 

Embora o desafio seja vasto, também o são as oportunidades. Moradia de qualidade a preços acessíveis com posse segura, água potável e saneamento é um catalisador para atender a saúde e o bem-estar dos grupos de baixa renda.

Oferecer moradias em grande escala impulsiona o crescimento macroeconômico, a criação de empregos, a inclusão financeira, a resiliência climática e a coesão social. Moradias a preços acessíveis são a porta de entrada para atender a 16 dos 17 Objetivos de Desenvolvimento Sustentável .À luz da Covid-19, a ligação entre habitação e saúde nunca foi tão aparente.

Soluções habitacionais comercialmente viáveis

Moradias a preços acessíveis na África são uma oportunidade única de investimento em um mercado sem aglomeração de US $ 17 trilhões. O capital privado tem sido lento devido aos riscos percebidos e às barreiras de mercado. Novas abordagens são necessárias para desbloquear investimentos e gerar evidências de que moradias populares são uma proposta impactante e comercialmente viável.

É essa visão de mercados iniciais que motiva Reall, um inovador e investidor em moradias populares nas áreas urbanas da África e da Ásia. Com mais de 30 anos de experiência no setor, o foco prioritário de Reall está no Quênia, Nigéria, Uganda, Índia e Paquistão – com uma presença mais ampla que inclui Angola, Gana, Moçambique e Zimbábue. O Reall visa exclusivamente as pessoas nos 40% mais baixos da pirâmide de renda, onde a necessidade é maior e o déficit habitacional é mais agudo.

A Reall catalisa o financiamento dos governos sueco e do Reino Unido para apoiar parceiros africanos confiáveis ​​com potencial de escala e replicação, investindo US $ 40 milhões em incorporadores africanos de moradias populares na última década.

Isso criou 20.000 empregos e abrigou 16.000 pessoas. A Reall faz parceria com empreendedores locais para desenvolver e fornecer soluções habitacionais e desbloquear os mercados de capitais.

Reall é pioneira na casa de $ 10K, proporcionando às famílias de baixa renda casas de qualidade a um preço acessível. Essas casas vêm com posse segura, água potável e serviços.

O Center for Affordable Housing Finance relatou recentemente que o parceiro de Reall na Nigéria, a Fundação Millard Fuller, construiu as casas mais acessíveis da África, vendidas por um desenvolvedor privado por apenas US $ 8.000. A Reall está revolucionando o mercado, provando que é possível e lotando os desenvolvedores para levá-la à escala.

Habitação inteligente para o clima

A crise habitacional urbana africana não pode ser vista isoladamente da ameaça mais ampla das mudanças climáticas. As cidades de crescimento mais rápido da África estão na linha de frente das mudanças climáticas extremas – experimentando danos crescentes aos ativos e à infraestrutura. A construção de resiliência direcionada para os pobres é um imperativo econômico, social e ambiental.

Reconhecendo esses desafios, a Reall está investindo em moradias inteligentes com relação ao clima e resilientes a desastres, que permanecem acessíveis. O parceiro de desenvolvimento moçambicano da Reall, a Casa Real, demonstrou o valor desta abordagem em 2019, quando o Ciclone Idai atingiu a cidade da Beira. Enquanto 90% das casas da Beira foram total ou parcialmente destruídas, as casas da Casa Real na cidade resistiram ao ciclone com danos mínimos.

Terreno seguro e materiais de construção de qualidade foram fundamentais para garantir essa resiliência, sem afetar a acessibilidade para os clientes-alvo de média e baixa renda da Casa Real. Muitos parceiros da Reall em toda a África são pioneiros em inovações em materiais de construção sustentáveis, soluções de energia renovável e tecnologias de construção verdes para melhorar a resiliência, reduzir as emissões e acelerar a mudança.

Inovação financeira

Embora seja necessário capital em grande escala para enfrentar o desafio da habitação africana, o problema não é apenas o de fornecer habitação. Um bloqueio significativo é a falta de financiamento habitacional para pessoas com baixos rendimentos, que têm sido sistematicamente mal compreendidas ou excluídas pelos principais credores hipotecários.

Esse problema é mais agudo para as pessoas que trabalham no setor informal, que tendem a ter padrões de emprego irregulares e carecem de documentação oficial e histórico de crédito.

Reall e seus parceiros enfatizam soluções inovadoras que podem desbloquear o fluxo de financiamento de moradias populares para segmentos carentes.Em Moçambique, a Casa Real está coproduzindo um novo produto hipotecário com o Absa Bank voltado para clientes de renda média e baixa.

No Paquistão, o parceiro desenvolvedor da Reall, a Ansaar Management Company, intermediou um acordo semelhante com uma instituição financeira semi-estatal. Ambos são revolucionários em seus respectivos contextos, abrindo caminho para que outros desenvolvedores e financiadores os sigam.

A Reall também está apoiando seu parceiro indiano de TI Syntellect para desenvolver software de ponta, RightProfile, que as instituições financeiras podem usar para avaliar o potencial de empréstimos hipotecários de longo prazo de pessoas com empregos informais.

Esta solução ridícula abre um enorme segmento de clientes anteriormente excluídos. RightProfile demonstrou eficácia e impacto na Índia, e Reall e Syntellect compartilham uma visão de adaptar RightProfile para a África Subsaariana – começando com os mercados queniano e nigeriano experientes em fintech.

A lacuna de moradias urbanas acessíveis é uma questão sistêmica que deve ser resolvida para que o continente faça a transição do planejamento urbano pós-colonial desatualizado e da habitação para novas modalidades financeiras e infraestrutura. Reall provou que casas decentes podem ser construídas a um custo genuinamente atingível para pessoas com baixa renda, embora seja comercialmente viável para desenvolvedores e investidores.

Moradia econômica e climática inteligente é uma oportunidade única para impulsionar o crescimento urbano inclusivo e resiliente, reconstruir melhor a partir da Covid-19 e melhorar a vida de milhões de africanos.

O Dr. Andrew Jones é Gerente de Pesquisa e Política da Reall. Donovan Storey é Chefe de Política e Influência Global.

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