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Comprar para arrendar? Prepare-se para ganhar pouco

 Imóveis (José Fernandes)
Imóveis
(José Fernandes)

A rentabilidade média destas operações é de 3% por ano. Um valor baixo para os riscos inerentes ao negócio

Está a pensar em comprar um imóvel para arrendar? Prepare-se para um retorno pequeno, já que na maior parte dos casos as rendas, nos últimos anos, caíram ainda mais do que os preços dos imóveis, tornando este negócio muito pouco rentável.

A compra de imóveis com o objectivo de arrendar gera um rendimento médio anual de 3% – já assumindo uma taxa de tributação de 28% sobre as rendas recebidas – nas principais zonas da grande Lisboa e do grande Porto. “É uma rentabilidade muito baixa que não compensa os riscos inerentes a este tipo de investimento”, alerta a análise feita pela Proteste.

De acordo com o estudo feito, a rentabilidade anual líquida nas principais zonas das áreas metropolitanas de Lisboa e Porto varia entre 2,2% e 4,2% no caso de apartamentos com tipologia T1 e entre 2,5% e 3,9% para apartamentos T2. Os melhores resultados foram obtidos em Massamá, Sintra, com uma rentabilidade de 4,2% nos T1 e em Vila Nova de Gaia com 3,9% nos T2. No campo oposto, os piores resultados foram atingidos em Odivelas para os T1 (2,2%) e em Paranhos, no Porto, e nas Avenidas Novas, em Lisboa, para os T2 (2,5%).

Quando compensa? Para tornar o negócio atractivo deve exigir uma rentabilidade mínima líquida de 4,6% por ano. Este valor é determinado pelo rendimento potencial de aplicação de baixo risco a 10 anos, acrescido de um prémio de risco de 2,25%. “Este prémio serve para suportar os riscos do investimento. A falta de liquidez (a venda de um imóvel demora, em média, mais de dois anos a concretizar-se), a não ocupação do imóvel e consequentemente não obtenção de receitas (são necessários, em média, cinco meses para arrendar), a necessidade de proceder a investimentos adicionais em obras, os inquilinos não pagarem as rendas e os custos da titularidade da propriedade (impostos, taxas, seguros, condomínio) são alguns dos principais riscos associados a este tipo de aplicação”, lembra.

O documento diz ainda que a fasquia de 4,6% é um mínimo histórico em resultado das taxas de juro estarem em valores muito baixos. “Com esta rentabilidade, no melhor dos cenários (assumindo a ausência de obras, que o imóvel está permanentemente ocupado e que as rendas não são actualizadas para o momento do investimento), o tempo decorrido entre o investimento inicial e o momento em que a soma das rendas acumuladas iguala o valor do investimento é de quase 22 anos”. salienta.

Mas nem tudo são más notícias. Apesar de a conjuntura não ser a melhor, ainda é possível encontrar algumas boas oportunidades de investimento. “O ideal é comprar a preços inferiores aos valores médios de mercado”, acrescentando ainda que “as penhoras do Estado, leilões ou imóveis detidos pelas instituições financeiras em consequência de execução hipotecária continuam a ser fontes de excelentes oportunidades de efectuar bons negócios”. (ionline.pt)

por Sónia Peres Pinto

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